IMU: come si calcola?

[gianluca]

E’ STATO APPROVATO UN CORRETTIVO PER DETERMINARE SGRAVI PER LE FAMIGLI NUMEROSE ( C.D. “COEFFICIENTE FAMILIARE”)

La misura consiste in un correttivo basato sul quoziente familiare. Nel corso degli anni 2012 e 2013 dall’imposta potrà essere decurato un importo per ogni figlio residente con età inferiore ai 26 anni pari ad EURO 50,00. Tale sgravio si accumulerà a quello già previsto di 200,00 EURO.
N.B: Il numero massimo di figli per i quali è possibile beneficiare dell’esenzione è pari ad 8 unità. La detrazione massima teorica sarà quindi pari ad euro 200,00 (spettante a ciascuno) più 400,00 (per i figli) ovvero 600,00 EURO.

FASCE DI ESENZIONE:

Elenchiamo delle fasce di esenzione, calcolate sulla base della rendita catastale e del numero di figli a carico:
nessun figlio: 297,62 euro
1 figlio: 372,03 euro
2 figli: 446,43 euro
3 figli: 520,84 euro
4 o più figli: 595,24 euro.

La nuova imposta municipale incrementerà 11 miliardi circa il gettito statale.
L’impatto per le famiglie sarà pari a 192,00 euro all’anno per le abitazioni principali e 378,00 euro per le seconde case e gli altri immobili.
TALE PROIEZIONE potrebbe scendere se il Parlamento decidesse di alleggerire il prelievo sulla prima casa, cosi’ come paventato.

Nel corso del 2012 arriverà L’Imposta municipale unica (IMU) in luogo della più famosa ICI. Graverà su tutti i proprietari di casa. Le aliquote saranno diverse a seconda che si tratti di residenza principale o di seconda abitazione.
Decorrenza della nuova imposta:

L’imposta sarà in vigore a partire dal PRIMO GENNAIO 2012 anticipando di due anni i tempi previsti inizialmente.

Aliquote applicate:

L’aliquota base è del 7,6 per mille, ma con differenze importanti in base al tipo di abitazione. Per quanto riguarda le prime case, l’aliquota massima prevista è pari al 4 per mille.
Pe i proprietari di prima casa spetta poi una detrazione fissa di 200 euro.
I comuni possono intervenire anche sulle aliquote previste per le seconde case, operando modifiche comprese nella fascia dal 4,6 al 10,6 per mille.

Aumento rendite catastali:

Sono poi stati previsti i moltiplicatori del valore catastale.
Per ottente il valore su cui applicare l’IMU bisogna moltiplicare la rendita catastale per 160 per tutti i fabbricati appartenenti ai gruppi A, B e C.
N.B:Tale misura agisce producendo una rivalutazione degli estimi catastali di circa il 60%.

COEFFICIENTI DI RIVALUTAZIONE PER LE VARIE CATEGORIE CATASTALI:

A (esclusa la categoria A/10) – Categorie C/2, C/6 e C/7, il valore verrà calcolato rivalutando la rendita per 160.
B, C/3, C/4, C/5 – il valore verrà calcolato rivalutando la rendita per 140
A/10 – il valore verrà calcolato rivalutando la rendita per 80
D – il valore verrà calcolato rivalutando la rendita per 60
C/1 – il valore verrà calcolato rivalutando la rendita per 55

TERRENI AGRICOLI:

Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al primo gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento un moltiplicatore pari a 120.

Alcuni esempi:

Secondo alcuni esempi stimati un trilocale da 90 metri quadri in periferia a Roma usato come abitazione principale, categoria economica, bisognerà pagare circa 230 euro.
Per un monolocale da 35 metri quadri a Bologna, non si dovrà nulla all’erario (la rendita catastale, infatti, è inferiore a 200 euro).
Per una villetta di pregio al Vomero (Napoli), utilizzata come prima casa, 180 metri quadri, categoria A/7, la nuova imposta sarà pari a 1.292 euro.

Nuova imposta sostitutiva della TARSU:

In arrivo anche una nuova tassa, il tributo comunale sui rifiuti e sui servizi, che sostituirà la Tarsu.
Questa tariffa dovrebbe essere calcolata in base alla quantità e qualità medie di rifiuti prodotti per unità di superficie.

OPERIAMO UN ESEMPIO DI CALCOLO:
Sulla Rendita Catastale, rivalutata del 60%, è determinata la Base Imponibile, in ragione della seguente formula:
Base Imponibile = Rendita Catastale x 1.6 x 100
Sulla Base Imponibile sarà applicata un’aliquota fissa 0,4% per la prima casa e 0,76% ed i comuni una variabile che va dallo 0,2% allo 0,3%.
L’imposta totale sarà di: Imposta = Base Imponibile x (aliquota statale + aliquota comunale)
Al risultato così ottenuto, va operata una detrazione di 200,00 EURO. Per effetto della detrazione, i proprietari di immobili aventi rendita catastale inferiore a 200 EURO non pagheranno alcun tributo.
Applichiamo a titolo di esempio il calcolo per un immobile avente rendita catastale pari a 1.000,00 EURO:
Base Imponibile = 1000 x 1.6 x 100 = 160.000 EURO
applicando l’imposta massima comunale, l’aliquota totale applicata sarà pari a 0,4% + 0,3% = 0,7%, da cui:
Imposta = Base Imponibile x (0,004 + 0,003) = 1.120,00 EURO (prima casa)
Imposta = Base Imponibile x (0,0076 + 0,003) = 1.696,00 EURO (seconda casa)
N.B: all’imposta va dedotta una riduzione di 200 EURO, portando il totale da corrispondere per l’IMU a 920,00 EURO e 1.496,00 EURO per la prima e seconda casa, rispettivamente.

ALCUNE SOGLIE DI ESENZIONE:
Analizziamo alcune fattispecie in cui il sistema delle detrazioni consentirà l’esenzione dal pagamento:

Proprietario con due figli (DETRAZIONE 300 euro).
Aliquota applicata: 4 per mille (immobile adibito ad uso prima casa)
Nell’ipotesi il suddetto appartemento abbia un valore catastale imponibile di 75.000 euro non sarà assoggettato ad IMU.
N.B: con 4 figli tale soglia si eleva a 100.000 euro.

Modifiche allo studio in tema detrazioni “prima casa”:

E’ allo studio l’importante novità per la quale ogni nucleo familiare avrà diritto a una sola detrazione.
Non saranno contemplate detrazioni per immobili intestati a mogli e figli che hanno la dimora o la residenza nello stesso Comune, ma in un’altra casa.

IMMOBILI DETENUTI ALL’ESTERO:

La Manovra Monti ha introdotto una tassa sugli immobili detenuti all’estero da persone fisiche residenti in Italia. Tecnicamente non si tratta di IMU, ma di fatto gli effetti prodotti sono i medesimi (al pari della detenzione di immobile detenuto in ITALIA ad uso “SECONDA CASA”.
INTRODOTTA un’aliquota pari allo 0,76% del valore dell’immobile, calcolato in relazione al costo di acquisto.

L’Imu e i Comuni:

I Comuni avranno facoltà di aumentare o diminuire l’importo della detrazione, fino a concorrenza dell’imposta dovuta (nei limiti dell’imposta ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione)
Il differenziale che il comune potrà applicare sulle aliquote sarà pari allo 0,3%, in più o in meno).

IMU ED IMMOBILI LOCATI:

Cambio di registro per quei proprietari che deterranno immobili a disposizione, ovvero non locati. Arriverà un premio sull’IMU da pagare, il cui importo, in alcune circosanze sarà più vantaggioso rispetto all’odierno importo corrispoto a titolo di “ICI”.
La normativa attuale penalizza i proprietari di immobili non affittati assoggettati ad aliquota ICI maggiorata, quasi sempre pari al 9 per mille
Tali penalizzazioni spariranno, poichè esisterà un’aliquota unica dello 0,76 per cento, premiante per i soggetti di cui sopra (dal 9 a l 7,6 per mille)
L’Imu assorbe oltretutto i redditi fondiari. Considerando un’aliquota Irpef del 38 per cento, si amplierebbe considerevolmente la fascia di convenienza.

BREVE SINTESI:
Da quando si applica:

L’Imu scatta dal primo gennaio 2012 e sostituisce sia l’Ici, sia l’Irpef sui redditi fondiari

Chi la deve pagare:

Proprietari
Titolari di diritti reali di godimento
Utilizzatori sulla base di contratti di leasing
Concessionari di beni demaniali

Come si calcola:

Il valore catastale viene rivalutato prima del 5 per cento, poi del 60 per cento, moltiplicato per l’aliquota in vigore nel comune.
Per le aree fabbricabili, la base imponibile è invece il valore di mercato al 1 gennaio di ogni anno.

Quando si paga:

Prima rata (o tutto insieme, volendo): entro il 18 giugno 2012
Seconda rata: entro il 17 dicembre 2012

Immobili esenti:

Immobili di proprietà di Stato ed Enti pubblici
Fabbricati del gruppo catastale E (cimiteri, stazioni, ecc.)
Fabbricati a organismi internazionali
Fabbricati con destinazioni d’uso culturali o non profit
Fabbricati destinati esclusivamente a culto e della Santa Sede


CHIARIMENTI DELL’AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA PROPRIETA’ DETENUTE ALL’ESTERO

Un recente pronunciamento dell’amministrazione finanziaria ha chiarito che la nuova imposta per gli immobili detenuti all’estero è dovuta dal proprietario o titolare di altro diritto su di essi se quest’ultimo è residente in Italia.
Gli esperti, a tal proposito, hanno chiarito che, mentre nel quadro RW della dichiarazione è prevista una limitazione di 10.000 euro per le attività detenute all’estero al di sotto della quale non c’è obbligo di dichiarazione, l’imposta patrimoniale sembrerebbe, invece, applicabile a prescindere dal valore di acquisto (o, in mancanza, di mercato) dell’immobile
L’imposta è applicabile anche ad immobili di valore inferiore a 10.000 euro come nel caso della multiproprietà immobiliare, non inserita nel quadro RW.

Fabbricati rurali:

Diversamente da quanto avveniva in campo ICI, dal 2012 saranno assoggettati ad IMU anche i fabbricati rurali, ossia quelli asserviti all’attività agricola.

Ai fini IMU è pertanto previsto che:

Per i fabbricati strumentali all’attività agricola (es: stalle, serre, depositi attrezzi, ecc.) per i fabbricati rurali a destinazione abitativa è prevista un’aliquota ridotta allo 0,2% con facoltà per i Comuni di ridurre la misura del prelievo fino allo 0,1%.

Per i fabbricati rurali a destinazione abitativa non è previsto alcun trattamento particolare. Questo sta a significare che essi saranno ordinariamente imponibili, con le agevolazioni per abitazione principale se ne ricorre l’utilizzo.
Obbligo di presentare la dichiarazione IMU:

La dichiarazione ICI dovrebbe valere anche per l’IMU. I contribuenti che hanno già assolto all’obbligo non dovrebbero essere tenuti a presentare una nuova dichiarazione, nonostante si tratti di un tributo diverso.
La normativa IMU non fissa neppure un termine per la presentazione della dichiarazione iniziale o di variazione qualora il presupposto impositivo sorga a decorrere dal 2012.
Tuttavia si ritiene che, come per l’ICI, il contribuente non sia tenuto a presentare la dichiarazione IMU se gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta sono acquisibili dai comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale.

A tutto il 2011 in regime di vigenza dell’imposta ICI queste le categorie di immobili esentati:

Fabbricati destinati all’esercizio del culto
Fabbricati posseduti da enti non commerciali e destinati esclusivamente ad attività non-profit
Altre categorie, come gli immobili di proprietà degli Enti pubblici, purché destinati esclusivamente ai compiti istituzionali, quelli di proprietà della Santa Sede, a Stati esteri ed ad organizzazioni internazionali
La stessa norma si applica anche all’Imu

N.B: E’ in corso proposta del Governo è di limitare l’esenzione agli immobili nei quali si svolge in modo esclusivo un’attività non commerciale e che l’esenzione sia limitata alla sola frazione di unità nella quale si svolga l’attività di natura non commerciale.
ALIQUOTE ICI RELATIVE AD ALCUNE CITTA’ CAPOLUOGO DI PROVINCIA:

Diamo notizia di alcune aliquote ICI per taluni comuni che abbiano già deliberato le aliquote che applicheranno sul proprio territorio:
Roma: prima casa 0,5 per cento, seconda casa 1,06 per cento
Milano: prima casa 0,4 per cento, seconda casa affittata a canone concordato 0,46 per mille, affittata a prezzi di mercato 0,96 per cento, sfitta 1,06 per cento
Torino: prima casa 0,5 per cento, seconda casa 0,96 per cento
Firenze: prima casa meno dello 0,4 per cento, seconda casa affittata 0,96 per cento, sfitta 1,06 per cento
Genova: prima casa 0,5 per cento, seconda casa 1,06 per cento
Venezia: prima casa 0,4 per cento, seconda casa 0,1-0,15 per cento
Palermo: prima casa 0,48 per cento, seconda casa 0,98 per cento
Trieste: prima casa 0,425 per cento, seconda casa 0,95 per cento
Aosta: prima casa 0,4 per cento, seconda casa affittata 0,76 per cento, sfitta 0,90 per cento.