Gli atti privati

[gianluca]

Nostro obiettivo è quello di fornire una guida operativa per registrare un atto privato. Di norma l’obbligo spetta ai contraenti, poichè trattasi di scritture private.
Per gli atti pubblici o scritture private autenticate tale incombenza ricade sul notaio o pubblico ufficiale che lo ha redatto. Le imposte da applicare di gravano in misura fissa o percentuale, in relazione alla tipologia di documento da registrare. Le modalità di tassazione dei contratti di locazione, ad esempio, ai fini dell’imposta di registro, variano a seconda della natura dell’immobile.
Vige la distinzione a tra la seguenti voci:

Immobili ad uso abitativo
Immobili strumentali
Fondi rustici


N.B:La liquidazione delle imposte deve essere conteggiata e versata utilizzando il modello di versamento F23.
Ai fini di una corretta complilazione il modello deve riportare:

DATI ANAGRAFICI con le generalità delle parti contraenti complete dei codici fiscali

DATI DEL VERSAMENTO:

1. Il Codice Ufficio (codice di tre lettere attribuito ad ogni singola Agenzia delle Entrate)
2. La causale: RP
3. L’ANNO di sottoscrizione del contratto
4. I CODICI TRIBUTO con i relativi importi
La tabella di sotto riportata elenca i codici più comuni con i quali è possibile la registrazione della maggior parte dei contratti di cui sopra:


Tipo Codici
locazione abitazione (nuovo contratto) 115T 2% del canone annuo
locazione abitazione (nuovo contratto) 107T 2% intero corrispettivo
locazione fondo rustico 108T 0,5% intero corrispettivo
comodato 109T Euro 168, 00 (tassa fissa)
costituzione associazione 109T Euro 168, 00 (tassa fissa)
preliminare compravendita 109T 0,5% della caparra e 3% degli acconti prezzo
cessione azienda 109T 3% del corrispettivo
affitto o gestione azienda da persona fisica 109T 3% dell’intero corrispettivo
affitto o gestione azienda da soggetto I.V.A. 109T Euro 168, 00 (tassa fissa)
IMPORTANTE NOVITA’:
Anche per i pagamenti delle imposte indirette, (imposta di registro, successione donazione, ipotecarie e catastali) potrà essere utilizzato il modello F24, anziché il modello F23. La novità è contenuta nel D.M.E.F. Saranno definiti i termini e le modalità operative per l’estensione di tale strumento.
Gli importi minimi in sede di registrazione sono i seguenti:

Per la registrazione dei contratti di locazione su beni immobili l’importo minimo da corrispondere è pari ad Euro 67,00.
Per gli altri contratti l’importo minimo da corrispondere è pari ad Euro 168,00.

I termini di registrazione del contratto sono seguenti:

30 giorni nei casi di contratti di locazione di beni immobili (con esclusione dei contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni).
20 giorni per gli altri contratti.

In caso di registrazione tardiva vanno applicate le seguenti sanzioni:

Sanzione in ragione del 12% entro novanta giorni dalla sottoscrizione
Sanzione in ragione del 15 % entro l’anno
Il codice tributo da utilizzare per regolarizzare la posizione è: 671T.

A fronte delle sanzioni di cui sopra il ritardato versamento determina anche l’attribuzione di interessi moratori. Tali interessi vanno conteggiati nel modo seguente:

Ritardo inferiore all’anno: aliquota 1,5% (in vigore dall’1/2/2011) calcolata giornalmente, Codice F23 731T .

N.B: Ricordiamo che in caso di pagamento tardivo delle imposte o semplicemente pagamento inferiore al dovuto valogono le regole del ravvedimento operoso.
L’Agenzia delle entrate trattiene una copia in originale. Sarebbe quindi buona norma predisporre almeno tre copie affinchè entrambi i contraenti possano riceverne una.
Marche da bollo:

Su ciascuna copia presentata deve essere apposta una marca da bollo pari ad Euro 14,62 per ogni quattro pagine scritturate e comunque per ogni 100 righe. Nell’eventualità il contratto presenti uno o più allegati anche su questi ultimi deve essere apposta una marca di pari importo.
N.B: Se vengono allegate planimetrie o disegni simili questi ultimi scontano l’applicazione di marche da bollo di importo diverso: Euro 1 se planimetria di formato A4, Euro 1,50 se planimetria di formato A3.

Insieme agli atti è fatto obbligo allegare:

Modello 69, richiesta di registrazione, in duplice esemplare.
Copia del modello di versamento F23. predisposto come sopra e pagato presso qualsiasi Sportello Bancario o ufficio postale.

La documentazione va presentata agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. La restituzione dell’esemplare debitamente stampigliato con il numero e la data di registrazione avviene immediatamente. Per il rinnovo dei contratti utilizzare il modello F23 come sopra specificato.

I versamenti per rinnovo annuale del contratto di locazione (versare il 2% dell’effettivo canone annuo con il codice tributo 112T) vanno conservati dal contribuente.
I Versamenti inerenti la proroga del periodo scaduto (codice tributo 114T e stessa aliquota) e risoluzione del contratto (codice tributo 113T Euro 67,00) vanno prodotti all’Ufficio presso il quale è stata effettuata la registrazione.

Nell’ambito della registrazione di atti privati è da annoverare il contratto di cessione d’azienda. Quest’ultimo è un atto con cui l’imprenditore trasferisce la propria azienda a fronte del pagamento di un corrispettivo. Gli elementi più importanti quindi da tenere a mente per inquadrare la fattispecie sono:

L’ oggetto del trasferimento, l’azienda appunto,
Il corrispettivo del trasferimento che di norma può consistere in denaro ovvero azioni o quote (In questa seconda ipotesi l’imprenditore riceve una partecipazione nell’azienda trasferita. Siamo allora nell’ipotesi del “Conferimento“.)

IMPORTANTE NOVITA‘:

A partire dal 1° luglio 2010 la registrazione dei contratti di locazione, affitto, nonche’ comodato, deve essere effettuata allegando il nuovo Modello 69

Tale modifica si è resa necessaria ottemperare alle disposizioni di legge stabilite all’art. 19 decreto legge n. 78 del 31/5/2010

Nel modello è presente un nuovo quadro (D) nel quale devono essere inseriti i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto d’affitto (esigenza nata per censire l’effettiva presenza dell’immobile nell’anagrafe catastale)


Oltre al Modello 69 l’Agenzia delle Entrate ha predisposto il nuovo modello per la comunicazione dei dati catastali relativi a contratti già in essere ed oggetto di variazione

Immobili ad uso abitativo:

Nel’ipotesi di stipula di un contratto di locazione per fabbricati da utilizzare come abitazione, è dovuta l’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo, per il numero delle annualità.
ESEMPIO: Immobile ad uso abitativo – Canone locazione annuo è di 7.200 euro. L’imposta di registro da versare per ogni annualità sarà di 144 EURO.
N.B: Il medesimo trattamento sarà applicato alla locazione del box considerato pertinenza del fabbricato di tipo residenziale locato.
N.B: Non è dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall’inquilino (è dovuto lo 0,50%, se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo al rapporto di locazione).


LA “CEDOLARE SECCA”

N.B: tra le agevolazioni APPENA INTRODOTTE riteniamo che debba essere ricompresa anche la “CEDOLARE SECCA” per quei proprietari che intendano assoggettare i redditi da locazione a tale misura alternativa di tassazione. VISITA LE NOSTRE PAGINE CON TUTTE LE INDICAZIONI AL RIGUARDO!


Immobili strumentali per natura:

Trattasi di immobili strumentali che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
In tale gruppo rientrano le categorie catastali che giustificano un determinato uso professionale (Uffici, studi – categoria catastale A/10, negozi e botteghe – categoria catastale C/1, magazzini sotterranei per depositi e derrate – categoria catastale B/8).

Novità introdotte dalla legge 4 luglio 2006, n. 223:

Tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell’Iva.
L’aliquota dell’1% cento si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva.
N.B: per i contratti imponibili iva per opzione, è necessario inserire nel contratto la manifestazione dell’opzione per imposizione, che a titolo di esempio puo’ essere: “si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali. Pertanto il locatore, ai sensi dell’art.10, primo comma, numero 8/ter del Dpr 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell’opzione per il regime di imponibilità iva”
Anche nel caso in cui il conduttore sia un soggetto IVA, per esercitare l’opzione , lo stesso deve dichiarare nel contratto che svolge esclusivamente o prevalentamente attivita’ con pro-rata iva inferiore o uguale al 25%
Se il locatore non è soggetto passivo d’imposta IVA, la locazione è comunque assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2% prevista in via ordinaria per le locazioni.

Fondi rustici:

I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell’anno precedente.
In questo caso l’imposta si applica (con l’aliquota dello 0,50 per cento) alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di 67 euro.
Ad esempio, se un fondo rustico è affittato per 10 anni e il corrispettivo annuo è di 4.000 euro, l’imposta di registro da versare è di: (4.000 x 10) x 0,50% = 200 euro.
Se uno o più contratti vengono registrati senza ricorrere alle modalità della denuncia annuale, l’imposta di registro si applica per ogni annualità a ciascun contratto presentato per la registrazione, sempre con obbligo di versamento di almeno 67 euro.

AGEVOLAZIONE FONDI RUSTICI – I CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE



Novità introdotta dal “decreto sviluppo 2011″:

Il decreto sviluppo 2011 ha stabilito che verranno trascritti nei registri immobiliari i contratti relativi al trasferimento di diritti edificatori da un fondo all’altro.
Con tale modifica non sarà più il diritto di servitù ad identificare i terreni edificabili. Il limite massimo di “cubatura” sarà comunque stabilito dalla pianificazione comunale.

La stipula di contratti di locazione a canone concordato:

Sui contratti di locazione immobiliare stipulati secondo il “canale assistito”, vale a dire quelli realizzati in base ai “contratti-tipo” concordati dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta di registro è assunto per il 70%.

Si ha diritto all’agevolazione (riduzione del 30 per cento della base imponibile) se, comunque, sono presenti altri requisiti:

L’immobile locato deve trovarsi in un Comune considerato ad alta “tensione abitativa” ( vedi sotto la definizione)
La locazione deve avere ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo.

Esempio: Canone annuo “concordato” di 6.000 euro e durata del contratto di 3 anni.

Imposta di registro ordinaria (6.000 x 3) x 2% = 360
Imposta di registro con agevolazione: (6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2% = 252
La riduzione dell’imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell’eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l’immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa.

Definizione di COMUNI AD ALTA “TENSIONE ABITATIVA” :

Sono i Comuni indicati nell’art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni confinanti con le suddette grandi città, gli altri capoluoghi di provincia, i Comuni individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata.

Cessione risoluzione e proroga del contratto:

In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.
Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall’ambito di applicazione dell’Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2 per cento del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro.

Risoluzione:

Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.
Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso (le annualità, infatti, non sono frazionabili).

Proroga:

La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.