Guida alla registrazione degli atti privati

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AGGIORNAMENTO DEL 28/11/2016:

Nostro obiettivo è quello di fornire una guida operativa per registrare  un atto privato. Di norma l’obbligo spetta ai contraenti, poichè trattasi di scritture private.
Per gli atti pubblici o scritture private autenticate tale incombenza ricade sul notaio o pubblico ufficiale che lo ha redatto. Le imposte da applicare gravano in misura fissa o percentuale, in relazione alla tipologia di documento da registrare. Le modalità di tassazione dei contratti di locazione, ad esempio, ai fini dell’imposta di registro, variano a seconda della natura dell’immobile.

Modalità e termini per la registrazione degli atti:

• Il termine per effettuare la registrazione varia a seconda del tipo di atto. Sono sottoposti a registrazione obbligatoria:

• Tutti gli atti scritti compiuti in Italia

• I contratti, anche verbali, aventi per oggetto locazioni, trasferimenti di azienda, trasferimento di proprietà o di diritti reali (es: il diritto di abitazione)

• Gli atti formati all’estero che comportino trasferimenti pari a quelli sopra indicati.

• La legge prevede i casi di registrazione entro un termine fisso ed esso è generalmente fissato in 20 giorni. I contratti di locazione e gli altri atti relativi a diritti sugli immobili dispongono invece di 30 giorni, mentre gli atti formati all’estero di 60 giorni.

• Sono invece sottoposti a registrazione solo in caso d’uso, cioè quando una delle parti intenda dimostrare, con l’avvenuta registrazione, l’efficacia temporale del contratto:

• I contratti aventi per oggetto una prestazione di lavoro autonomo

• Le scritture private non autenticate

• I contratti di locazione “stagionali”, cioè inferiori a 30 giorni nel corso dell’anno.

A quanto ammonta l’imposta di registro:

• La base sulla quale calcolare l’Imposta di registro è costituita dal valore dell’atto con una aliquota percentuale o in misura fissa, secondo la tariffa prevista dalla legge.

• Solo per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, l’acquirente può chiedere che la base imponibile sia determinata in base alla rendita catastale rivalutata, a prescindere dal prezzo pattuito (meccanismo del prezzo/valore).

• L’imposta applicata in misura proporzionale varia in base al contenuto dell’atto.

Aliquote in vigore per il pagamento dell’imposta di registro:

L’imposta applicata in misura proporzionale varia in base al contenuto dell’atto. Riguardo i trasferimenti immobiliari è prevista un’aliquota ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa, ed una aliquota al 9% per tutti gli altri casi.

Compravendite più ricorrenti e relativa aliquota:

• Contratto di locazione, 2%, con un minimo di € 67 alla registrazione

• Trasferimento di immobili fra privati:  9%

• Trasferimento di immobili destinati a prima casa: 2%

• Trasferimenti di terreni non edificabili ad imprenditore agricolo: 9%

• Trasferimenti di terreni da chiunque non ad imprenditore agricolo: 15%

• Trasferimenti di altri beni mobili e diritti: 3%

• Cessione di azienda: 3%

• Locazione di beni mobili: 3%

• Locazione di aziende 3% (oltre alla imposta di registro ordinaria sulla parte immobiliare).

• 2% per acquisti di immobili adibiti ad abitazione principale.

• N.B: L’agevolazione spetta, differentemente al passato, in cui l’immobile doveva presentare requisiti “non di lusso”, se le unità non rientrino nelle categorie catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville)  A/9 (castelli e palazzi).

• Le imposte ipotecari e e catastali  scenderanno a euro 50 cadauna. 

• Se l’atto di cessione è posto in essere in regime di IVA, oltre a tale tributo sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari 200 euro ciascuna

• Aliquota 9% per ogni altro atto di trasferimento di immobili o di diritti reali immobiliari o costitutivo di questi ultimi.

• N.B: Se l’importo delle aliquote dovesse risultare inferiore ad euro 1.000, tale somma rappresenterà comunque il quantitativo minimo da corrispondere.

ADEMPIMENTI RIGUARDANTI LA CERTIFICAZIONE APE: 

• A far data dal 2013 è scattato l’obbligo di allegare, contestualmente alla registrazione dei contratti di vendita, trasferimento di immobili a titolo gratuito e contratti di locazione, L’Attestato di Prestazione Energetica (APE).  Con Risoluzione n. 83/E del 22 novembre 2013 l’agenzia si è pronunciata dichiarando che tale occorrenza non è soggetta al pagamento di imposta di registro alcuna.

• La ratio segue il principio che  la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli allegati. Se per tali ultimi  non c’ obbligo di registrazione, non vi sono imposta da pagare.

• Per i contratti presentati con modalità elettronica non è prevista la possibilità di inserire allegati nella pratica. Coloro che utilizzano tale sistema e hanno necessità di presentare il modello APE potranno consegnarlo a posteriori, presentandosi in Agenzia.

Nuove imposte di registro ed esenzione da altre imposte e da agevolazioni:

Grande rilevanza rispetto al passato la disposizione che elimina le molte agevolazioni ed esenzioni, ormai radicate nel tempo. Alcuni esempi:

• Trasferimenti di immobili inclusi in piani di recupero

• Provvedimenti, previsti dalla legge “Bucalossi”

• Trasferimenti di terreni ammessi alle agevolazioni per la piccola proprietà contadina 

• Trasferimenti ai Comuni di aree o di opere di urbanizzazione 

• Trasferimenti immobiliari a titolo oneroso in esecuzione di procedimenti di separazione o di divorzio

Vige la distinzione a tra la seguenti voci:

• Immobili ad uso abitativo

• Immobili strumentali

• Fondi rustici

MODALITA’ DI COMPILAZIONE MODELLO F23:

N.B: La liquidazione delle imposte deve essere conteggiata e versata utilizzando, per alcune imposte il modello F23, per altre il modello F24 – ELIDE.

Ai fini di una corretta complilazione il modello F23  deve riportare:

• DATI ANAGRAFICI con le generalità delle parti contraenti complete dei codici fiscali

• DATI DEL VERSAMENTO:

1. Il Codice Ufficio (codice di tre lettere attribuito ad ogni singola Agenzia delle Entrate)

2. La causale: RP

3. L’ANNO di sottoscrizione del contratto

4. I CODICI TRIBUTO con i relativi importi

La tabella di sotto riportata elenca i codici più comuni con i quali è possibile la registrazione della maggior parte dei contratti di cui sopra:

MODALITA’ DI COMPILAZIONE MODELLO F24 – ELIDE:

LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI IMPOSTA DI REGISTRO PER ANNUALITA’  SUCCESSIVE

Sezione modello F24 da compilare: ERARIO – Mod. F24 Versamenti con elementi identificativi

ESEMPIO 1: importo da versare

I dati proposti nell’esempio sono solo a titolo esemplificativo

 

Gli importi minimi in sede di registrazione sono i seguenti:

• Per la registrazione dei contratti di locazione su beni immobili l’importo minimo da corrispondere è pari ad Euro 67,00.

• Per gli altri contratti l’importo minimo da corrispondere è pari ad Euro 200,00.

TERMINI DI REGISTRAZIONE DEGLI ATTI:

I termini di registrazione del contratto sono seguenti:

• 30 giorni nei casi di contratti di locazione di beni immobili (con esclusione dei contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni).

• 20 giorni per gli altri contratti.

In caso di registrazione tardiva vanno applicate le seguenti sanzioni:

• Sanzione in ragione del 12% entro novanta giorni dalla sottoscrizione

• Sanzione in ragione del 15 % entro l’anno

• Il codice tributo da utilizzare per regolarizzare la posizione è: 671T.

A fronte delle sanzioni di cui sopra il ritardato versamento determina anche l’attribuzione di interessi moratori.  Tali interessi vanno conteggiati nel modo seguente:

• Ritardo inferiore all’anno: aliquota 1,0% (in vigore dall’1/1/2014) calcolata giornalmente, Codice F23-731T .

N.B: Ricordiamo che in caso di pagamento tardivo delle imposte o semplicemente pagamento  inferiore al dovuto valgono le regole del ravvedimento operoso.

L’Agenzia delle entrate trattiene una copia in originale. Sarebbe quindi buona norma predisporre almeno tre copie affinchè entrambi i contraenti possano riceverne una.

Marche da bollo:

• Su ciascuna copia presentata deve essere apposta una marca da bollo pari ad Euro 16,00 per ogni quattro pagine scritturate e comunque per ogni 100 righe. Nell’eventualità il contratto presenti uno o più allegati anche su questi ultimi deve essere apposta una marca di pari importo.

  N.B: Se vengono allegate planimetrie o disegni simili  questi ultimi scontano l’applicazione di marche da bollo di importo diverso: Euro 1 se planimetria di formato A4, Euro 1,50 se planimetria di formato A3.

  Insieme agli atti è fatto obbligo allegare:

• Modello 69, richiesta di registrazione, in duplice esemplare.

• Copia del modello di versamento F23. predisposto come sopra e pagato presso qualsiasi Sportello Bancario o ufficio postale.

La documentazione va presentata agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. La restituzione dell’esemplare debitamente stampigliato con il numero e la data di registrazione avviene immediatamente.  Per il rinnovo dei contratti utilizzare il modello F23 come sopra specificato.

• I versamenti per rinnovo annuale del contratto di locazione (versare il 2% dell’effettivo canone annuo con il codice tributo 112T) vanno conservati dal contribuente.

• I Versamenti inerenti la proroga del periodo scaduto (codice tributo 114T e stessa aliquota) e risoluzione del contratto (codice tributo 113T Euro 67,00) vanno prodotti all’Ufficio presso il quale è stata effettuata la registrazione.

Nell’ambito della registrazione di atti privati è da annoverare il contratto di cessione d’azienda. Quest’ultimo è un atto con cui l’imprenditore trasferisce la propria azienda a fronte del pagamento di un corrispettivo. Gli elementi più importanti quindi da tenere a mente per inquadrare la fattispecie sono:

• L’ oggetto del trasferimento, l’azienda appunto,

• Il corrispettivo del trasferimento che di norma può consistere in denaro ovvero azioni o  quote (In questa seconda ipotesi l’imprenditore riceve una partecipazione nell’azienda trasferita. Siamo allora nell’ipotesi del “Conferimento“.)

Modello 69:

• A partire dal 1° luglio 2010 la registrazione dei contratti di locazione, affitto, nonchè comodato, deve essere effettuata allegando il nuovo Modello 69

• Tale modifica si è resa necessaria ottemperare alle disposizioni di legge stabilite all’art. 19 decreto legge n. 78 del 31/5/2010

• • Nel modello è presente un nuovo quadro (D) nel quale devono essere inseriti i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto d’affitto (esigenza nata per censire l’effettiva presenza dell’immobile nell’anagrafe catastale)
    

• Oltre  al Modello 69 l’Agenzia delle Entrate ha predisposto il nuovo modello per la comunicazione dei dati catastali relativi a contratti già in essere ed oggetto di variazione

IMPORTANTE NOVITA’:

• Dal primo febbraio 2014, sarà possibile utilizzare il modello F24 ELIDE. Tale modello consentirà ai  contribuenti non titolari di partita iva di versare le imposte per la registrazione dei contratti di affitto online o presso gli sportelli delle banche, poste e agenti della riscossione direttamente o tramite intermediari abilitati. i titolari di partita iva dovranno versare gli importi esclusivamente online, direttamente o tramite intermediari abilitati. 

Periodo transitorio:

• Dal 1 febbraio 2014 fino al 31 dicembre i contribuenti potranno utilizzare sia IL MODELLO ATTUALMENTE IN VIGORE, OVVERO F23 che IL MODELLO F24 ELIDE.

• Dal 1 gennaio 2015  il versamento dovrà avvenire esclusivamente attraverso il modello F24 ELIDE.  

INTRODUZIONE MODELLO RLI:

• NOVITA’ anche per la registrazione dei contratti. Dal 3 febbraio verrà introdotto il modello RLI che  sostituisce il modello 69. Anche in questo caso è previsto un periodo transitorio per l’utilizzo del vecchio modello  fino al 31 marzo 2014.

• La nuova dichiarazione è disponibile sul sito dell’agenzia delle entrate. L’invio è previsto online allegando anche copia del contratto (in formato tif, tiff e pdf/a).

Non sarà necessario allegare copia del contratto nei casi in cui:

• Sia i locatori sia i conduttori non siano più di tre

• L’appartamento è soltanto uno e le relative pertinenze non sono superiori a tre

•  Gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita

• Il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi

• I firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione 

BREVE DESCRIZIONE DEL MODELLO RLI:

• Quadro a “dati generali”- che contiene tutti i dati utili alla registrazione del contratto (tipologia, data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (proroga, cessione e risoluzione), i dati del richiedente, la registrazione e la sezione dedicata alla presentazione in via telematica

• Quadro b “soggetti”, per i dati dei locatori e dei conduttori

• Quadro c “dati degli immobili”, dati degli immobili principali e delle relative pertinenze

• Quadro d “locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, per tutte le informazione relative alla cedolare secca” 

Opzione cedolare secca:

• Il modello può essere utilizzato anche per la revoca della cedolare secca per ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui si è esercitato l’opzione. La rinuncia alla cedolare secca comporta infatti il pagamento dell’imposta di registro per l’annualità di riferimento e anche per quelle successive 

Applicazioni online:

• A partire dal tre febbraio sul sito dell’agenzia delle entrate sarà disponibile anche il software “contratti di locazione e affitto di immobili (RLI). 

Immobili ad uso abitativo:

• Nel’ipotesi di stipula di un contratto di locazione per fabbricati da utilizzare come abitazione, è dovuta l’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo, per il numero delle annualità.

• ESEMPIO: Immobile ad uso abitativo – Canone locazione annuo è di 7.200 euro. L’imposta di registro da versare per ogni annualità sarà di 144 EURO.

• N.B: Il medesimo trattamento sarà applicato alla locazione del box considerato pertinenza del fabbricato di tipo residenziale locato.

• N.B: Non è dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall’inquilino (è dovuto lo 0,50%, se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo al rapporto di locazione).

LA “CEDOLARE SECCA”

N.B: tra le agevolazioni APPENA INTRODOTTE riteniamo che debba essere ricompresa anche la “CEDOLARE SECCA” per quei proprietari che intendano assoggettare i redditi  da locazione  a tale misura alternativa di tassazione. VISITA LE NOSTRE PAGINE CON TUTTE LE INDICAZIONI AL RIGUARDO!

Immobili strumentali per natura:

• Trattasi di immobili strumentali che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

• In tale gruppo rientrano le categorie catastali che giustificano un determinato uso professionale (Uffici, studi – categoria catastale A/10, negozi e botteghe – categoria catastale C/1, magazzini sotterranei per depositi e derrate – categoria catastale B/8).

Novità introdotte dalla legge 4 luglio 2006, n. 223:

• Tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell’Iva.

• L’aliquota dell’1% cento si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva.

• N.B: per i contratti imponibili iva per opzione, è necessario inserire nel contratto la manifestazione dell’opzione per imposizione, che a titolo di esempio puo’ essere: “si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali. Pertanto il locatore, ai sensi dell’art.10, primo comma, numero 8/ter del Dpr 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell’opzione per il regime di imponibilità iva”

• Anche nel caso in cui il conduttore sia un soggetto IVA, per esercitare l’opzione , lo stesso deve dichiarare nel contratto che svolge esclusivamente o prevalentamente attivita’ con pro-rata iva inferiore o uguale al 25%

• Se il locatore non è soggetto passivo d’imposta IVA, la locazione è comunque assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2% prevista in via ordinaria per le locazioni.

Fondi rustici:

• I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell’anno precedente.

• In questo caso l’imposta si applica (con l’aliquota dello 0,50 per cento) alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di 67 euro.

• Ad esempio, se un fondo rustico è affittato per 10 anni e il corrispettivo annuo è di 4.000 euro, l’imposta di registro da versare è di: (4.000 x 10) x 0,50% = 200 euro.

• Se uno o più contratti vengono registrati senza ricorrere alle modalità della denuncia annuale, l’imposta di registro si applica per ogni annualità a ciascun contratto presentato per la registrazione, sempre con obbligo di versamento di almeno 67 euro.

AGEVOLAZIONE FONDI RUSTICI – I CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

 

Novità introdotta dal “decreto sviluppo 2011”:

• Il decreto sviluppo 2011 ha stabilito che verranno trascritti nei registri immobiliari i contratti relativi al trasferimento di diritti edificatori da un fondo all’altro.
• Con tale modifica non sarà più il diritto di servitù ad identificare i terreni edificabili. Il limite massimo di “cubatura” sarà comunque stabilito dalla pianificazione comunale.

La stipula di contratti di locazione a canone concordato:

• Sui contratti di locazione immobiliare stipulati secondo il “canale assistito”, vale a dire quelli realizzati in base ai “contratti-tipo” concordati dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta di registro è assunto per il 70%.

Si ha diritto all’agevolazione (riduzione del 30 per cento della base imponibile) se, comunque, sono presenti altri requisiti:

• L’immobile locato deve trovarsi in un Comune considerato ad alta “tensione abitativa” ( vedi sotto la definizione)

• La locazione deve avere ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo.

Esempio: Canone annuo “concordato” di 6.000 euro e durata del contratto di 3 anni.

• Imposta di registro ordinaria (6.000 x 3) x 2% = 360

• Imposta di registro con agevolazione: (6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2% = 252

• La riduzione dell’imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell’eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l’immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa.

Definizione di  COMUNI AD ALTA “TENSIONE ABITATIVA” :

• Sono i Comuni indicati nell’art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni confinanti con le suddette grandi città, gli altri capoluoghi di provincia, i Comuni individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata.

Cessione risoluzione e proroga del contratto:

• In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

• Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall’ambito di applicazione dell’Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2 per cento del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro.

Risoluzione:

• Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

• Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso (le annualità, infatti, non sono frazionabili).

Proroga:

• La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.

 

TIPOLOGIA	COSTO	CAUSALE	COD. TRIBUTO	ADEMPIMENTI
NUOVO CONTRATTO	2%	RP	115T	Registrare il contratto
NUOVO CONTRATTO (registrazione per l’intero periodo)	2%	RP	107T	Registrare il contratto
RINNOVO	2%	–	112T	Conservare attest. di pagamento
PROROGA	2% (*)	RP	114T	Consegnare all’uff. attest. di pagamento
CESSIONE (se pagato intero periodo)	Euro 67,00	RP	110T	Consegnare all’uff. attest. di pagamento
CESSIONE (se si è scelto pagamento annuale)	2% (**)	RP	109T	Registrare contratto di cessione
RISOLUZIONE	Euro 67,00	RP	113T	Consegnare all’uff. attest. di pagamento

NOVITA’:

Registrazione telematica dei contratti di locazione:

• Dal 29 aprile 2012 i proprietari di almeno 10 unità immobiliari sono obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. N.B: Il numero delle 10 unità riguarda non solo gli immobili affittati ma tutti quelli posseduti e utilizzati direttamente.

• L’obbligo di fatto investe anche il proprietario di 10 unità immobiliari che ne affitta solo una.

Comunicazione alla Questura per le cessioni di fabbricati:

• Per i contratti soggetti a registrazione in termine fisso la comunicazione alla Questura è definitivamente abolita.

• Pertanto non sono più soggetti a comunicazione i i contratti di locazione, verbali o scritti, ad eccezione delle locazioni di immobili, non formate per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno e dei contratti di comodato stipulati per iscritto.

• Sarà la stessa Agenzia delle entrate a trasmettere le informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo al Ministero dell’interno.

MODULISTICA:

• Il nuovo modello 69
• Il modello CDC (COMUNICAZIONE DATI CATASTALI)
• Modello semplificato IRIS. Consente la registrazione telematica dei contratti di locazione ad uso abitativo (IPOTESI senza cedolare secca). N.B: Come per “SIRIA”, anche con “IRIS” il contratto di locazione non deve essere allegato al modello, ma va conservato dalle parti, insieme alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico. IL SOFTWARE

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