La cedolare secca sugli affitti è un esempio di deroga al principio di progressività che caratterizza l’ordinaria tassazione dei redditi. Il contribuente dovrà operare delle scelte di convenienza economica per capire se sarà opportuno aderire o meno al regime.
La prima valutazione sommaria, ma potenzialmente fuorviante, è ritenere che, poiché l’aliquota IRPEF più bassa è pari al 23% e l’imposta di registro sul canone annuo è del 2%, sia in ogni caso più conveniente l’aliquota al 21%, stabilita per il nuovo regime.
Considerazione di cui tener conto:
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Ricordiamo che la base imponibile IRPEF sul reddito è pari all’85% del canone annuo (in caso di locazioni libere e 59,5% per le locazioni concordate). La cedolare è invece applicata sull’intero canone annuo.
Un esempio:
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Per operare un calcolo verosimile proveremo a calcolare l’IRPEF e relative addizionali sul reddito complessivo, con esclusione del reddito di fabbricati derivante dalla locazione. Eseguiremo poi il calcolo, ipotizzando di dichiarare anche quest’ultimo. La differenza dovrà essere confrontata con l’imposta sostitutiva da cedolare (21% o 19% per contratti a canone concordato).
Reddito inferiore a 15.000 EURO:
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Nell’ipotesi che non siano presenti diritti a detrazione d’imposta perverremo al risultato che il contribuente che consegue un reddito complessivo (al lordo di quello derivante dalla locazione) inferiore a 15.000 euro, (fascia di aliquota Irpef 23%), non ha convenienza ad esercitare l’opzione della cedolare secca. In questo caso infatti l’Irpef graverebbe per il 19,55% (0,85 x 0,23) e per il 13,69% (59,5 x 0,23) nel caso di canoni concordati.
Oneri aggiuntivi:
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Considerando anche il gravame per addizionali (regionale e comunale, con buona approssimazione 1,5%) ed ancora, 1% per imposta di registro (parte a carico del locatore), si perviene ad un importo complessivo di 22,00% contro il 21% della cedolare secca, che scende al al 16,19% contro il 19% in ipotesi di canone concordato.
Reddito compreso tra 15.000 e 28.000:
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In ipotesi in cui il reddito complessivo risultasse compreso tra 15.000 e 28.000, con aliquota Irpef al 27%, a parità di condizioni il prelievo IRPEF in regime ordinario sarebbe pari al 25,45% del canone annuo, contro il 21% della cedolare secca. Per tale fattispecie si apre la fascia di convenienza fiscale per coloro che aderiscono al regime. Nel caso di canone concordato è ancora dubbia la convenienza, 18,57% nel primo caso (regime ordinario ) contro 19% (cedolare).
Redditi superiori a 28.000 EURO:
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Per redditi superiori ai 28.000 Euro riteniamo che la cedolare diventi conveniente per entrambe le ipotesi (canone libero e concordato).
N.B: Tale ipotesi è stata compiuta semplificando la fattispecie ed omettendo eventuali detrazioni – deduzioni d’imposta
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